Un contrat de vente d’appartement est le document juridique qui régit la vente des droits de l’appartement du vendeur à l’acheteur.
Dans ce chapitre, nous passerons en revue les points principaux des dispositions du contrat de vente signé par le vendeur et l’acheteur, comprendrons les intérêts de chaque partie et expliquerons les mécanismes juridiques énoncés dans le contrat afin de préserver et de protéger les intérêts des parties.
Table des matières:
- Intérêts des parties et système visant à garantir les intérêts des parties
- Les parties de l’accord
- Signature du contrat par un mandataire
- Description du bien vendu
- Déclarations des parties
- La contrepartie
- Système de fidélisation pour sécuriser les paiements d’impôts
- Date de livraison du bien
- Paiement des impôts, droits et taxes
- Signature des documents pour garantir les droits de l’acheteur
- Signature des documents pour garantir les droits du vendeur
- Clauses en cas de violation du contrat
- Extension de la mise en œuvre des dispositions de l’accord
- Indemnité convenue
- Engagement du vendeur à signer les documents hypothécaires
- Intérêts des parties et système visant à garantir les intérêts des parties:
On peut dire qu’un contrat de vente signé entre le vendeur et l’acheteur détermine que, moyennant une certaine somme d’argent à payer aux dates fixées entre les parties, le vendeur transférera à l’acheteur les droits de propriété et de possession sur l’appartement appartenant au vendeur et que chaque partie s’engage à supporter les paiements de taxe et les paiements incombés.
L’intérêt du vendeur est de recevoir la totalité de la contrepartie qui lui est due conformément au contrat de vente à la date fixée et de s’assurer que l’acheteur n’aura aucune cause d’action à son encontre.
Du point de vue du vendeur, le contrat de vente a pour objet de garantir le paiement de la contrepartie et d’autres paiements qui incombent à l’acheteur et de garantir que la description du bien vendu reflète pleinement et avec précision la situation réelle, de sorte que l’acheteur ne puisse pas prétendre qu’il existe un écart entre ce qui était promis dans le contrat et la situation réelle du bien.
L’intérêt de l’acheteur est de recevoir la propriété et la possession de l’appartement du vendeur lorsque celui-ci est exempt de tout privilège et/ou de toute saisie et/ou de tout autre défaut lorsque la situation légale, physique et de planification de l’appartement est telle qu’il en avait connaissance au moment de la signature du contrat.
Du point de vue de l’acheteur, le contrat de vente a pour objet de garantir que l’acheteur acquiert la possession du bien à l’heure convenue et que la propriété du bien sera transférée sur le bien sans aucun encombrement ni/ou rattachement et/ou droit de tiers (sans lien avec l’acheteur).Les parties de l’accord
Assurez-vous que les informations d’identification du vendeur correspondent à celles du vendeur dans l’extrait du cadastre. Les parties au contrat doivent être identifiées à l’aide d’une identification à jour, notamment en ce qui concerne l’identification du vendeur.
Signature du contrat par un mandataire:
Dans de nombreux cas, la signature du contrat par le vendeur et/ou l’acheteur se fait à l’aide d’une procuration, lorsque le mandataire signe sur le contrat et les documents. Dans certains cas, le mandataire est l’avocat du vendeur et, dans d’autres cas, il s’agit d’une autre personne.
Il n’existe aucun obstacle à signé à l’aide d’une procuration, mais, des précautions particulières doivent être prises en ce qui concerne le pouvoir donné par le vendeur afin de vérifier qu’il s’agit d’un pouvoir valide et signé par celui-ci.
C’est pourquoi, dans ce cas, il convient d’examiner soigneusement la validité et l’originalité de la procuration et d’exiger le document original, vérifier si le vendeur connaît bien l’avocat et / ou toute autre partie sur laquelle vous pouvez compter.
Description du bien vendu
Le contrat de vente doit inclure une définition complète et précise du bien, y compris l’adresse de la propriété, l’étage, le numéro de terrain, de parcelle et de sa sous-parcelle, ainsi qu’une description de l’appartement et de ses éléments annexes (parking, caves, toit et autres droits). En outre, il est conseillé de préciser l’utilisation du bien: un appartement résidentiel, un bureau, un magasin, une cave, etc.
Ce qui reste dans l’appartement – le contenu
Il est important de noter dans le contrat de vente le contenu laissé par le vendeur dans l’appartement, tel que des biens, des meubles, etc.
La règle est que tout ce qui est connecté à un appartement est une partie intégrale de l’appartement et ce qui n’est pas une connexion permanente ne fait pas partie de l’appartement. Par conséquent, même s’il n’y a aucune référence au contenu, les connexions permanentes sont supposées rester dans l’appartement, telle que: climatiseurs, armoires encastrées, armoires de cuisine, armoires de salle de bain, éclairage, etc.
Déclarations des parties
L’article concernant la déclaration des parties est très important. Dans cet article, le vendeur indiquera le statut juridique, de planification et d’état physique du bien. Lorsque le contrat contient des déclarations détaillées du vendeur, s’il est évident qu’il existe un écart entre les déclarations du vendeur et la situation réelle du bien, l’acheteur sera mieux à même de justifier ses prétentions à l’encontre du vendeur.
Cette clause relative aux déclarations du vendeur protège le vendeur lui-même car, si l’acheteur prétendra par la suite avoir été induit en erreur par celui-ci, le vendeur peut saisir le tribunal et démontrer l’article et le fait que l’acheteur connaissait l’existence du vice et/ou du du défaut et que malgré le vice et/ou le défaut, l’acheteur a acquis le bien.
Dans l’article des déclarations de l’acheteur, l’acheteur indique qu’il a vérifié les conditions physiques, légales et de planification de l’appartement. Il est recommandé de se renseigner auprès de l’avocat quelles vérifications il a effectué et de refuser de signer des déclarations inexactes.
De même, le mandataire doit être tenu de procéder à un examen approfondi de la situation juridique et de la planification de la propriété, car cela fait partie de sa responsabilité en tant que représentant dans la transaction.
La contrepartie:
La contrepartie énoncée dans le contrat est le prix que l’acheteur s’est engagé à payer au vendeur pour l’appartement. En plus de la contrepartie, des articles supplémentaires déterminent qui supportera les taxes et les divers paiements.
La contrepartie spécifiée dans la convention constitue la base de calcul de la taxe d’amélioration et de la taxe d’acquisition. Assurez-vous de recevoir un reçu pour chaque paiement, photocopie du chèque et signature du vendeur indiquant la date et l’heure de réception.
Les dates de paiement de la contrepartie sont fixées par les parties.
Le détail des paiements à compter de la date de signature du contrat de vente jusqu’à la date de livraison du bien est soumise à des négociations entre les parties. Le vendeur préfère obtenir autant que possible au début et l’acheteur préfère donner autant que possible à la fin.
En l’absence de circonstances spéciales, il est habituel de diviser les paiements en trois paiements: le premier au moment de la signature, le second au milieu et le troisième à la date de livraison du bien.
Parfois, les conditions de paiement sont déterminées en fonction des besoins des parties. Le vendeur a acheté un autre appartement et il doit faire correspondre les dates de paiement à la date de paiement dans la transaction d’achat de l’appartement par lui. Parfois, l’acheteur dépend de l’argent provenant de l’achat d’un appartement vendu et les conditions de paiement devraient être les mêmes.
Comment payer ?
Le paiement est effectué par chèque bancaire ou virement bancaire, mais cela est surtout vrai en ce qui concerne le premier paiement (lorsqu’une notification est enregistré) et le dernier (lorsque l’acheteur en prend possession et que les documents permettant le transfert des droits à l’acheteur sont remis).
Système fiduciaire pour sécuriser les paiements d’impôts et la remise des certificats d’impôts pour le cadastre:
La livraison de la possession de l’appartement est effectuée contre le paiement du solde de la contrepartie et la remise des documents nécessaires au transfert de propriété de l’appartement au nom de l’acheteur.
Dans de nombreux cas, lorsque le bien est livré contre paiement du solde de la contrepartie, le vendeur ne dispose pas de toutes les autorisations nécessaires pour le transfert de propriété: certificat de la taxe d’amélioration foncière et certificat municipal.
Lorsque le vendeur n’a pas tous les certificats, l’accord du vendeur établit un système selon lequel une partie du solde de la contrepartie d’un montant déterminé par les avocats des parties sera déposée dans un compte en fiducie qui sera ouvert au nom d’un mandataire reconnu pour le vendeur.
Le montant déposé en fiducie est déterminé sur la base d’une estimation du montant de la taxe sur les plus-values et la taxe d’amélioration, pondérée par la possibilité que, conformément aux déclarations du vendeur et à l’examen de son représentant, il n’y ait pas de charge fiscale.
L’avocat du vendeur conserve le montant de la fiducie jusqu’à ce qu’il reçoive toutes les autorisations nécessaires pour le transfert des droits au nom de l’acheteur. Dans le cas où des frais sont perçus au titre d’une amélioration et/ou d’une taxe sur les plus-values et/ou de tout autre frais applicable au vendeur, les dispositions de la convention sont alors déterminées par le vendeur qui acquitte les montants requis à partir des fonds en fiducie.
Date de livraison du bien:
La date de livraison du bien est déterminée dans le contrat de vente conformément aux accords des parties. Il s’agit généralement de la date à laquelle le solde de la contrepartie est payé par l’acheteur au vendeur et les documents nécessaires à l’enregistrement des droits sont donnés au nom de celui-ci.
Lorsque l’appartement est loué, il n’y a pas de remise physique et, par conséquent, la date stipulée dans le contrat de vente est une date pour la remise d’une présomption légale. Il est alors déterminé qu’à partir de cette date, le vendeur cède tous ses droits et obligations en vertu du contrat de location. .
Il existe des cas dans lesquels le vendeur souhaite continuer à occuper l’appartement avec le statut de locataire. Dans un tel cas, cela est précisé dans le contrat de vente et, en outre, il est recommandé de conclure un contrat de location entre le vendeur et l’acheteur, qui organise les relations de location entre les parties.
Paiement des impôts, droits et taxes
Le contrat de vente détermine à qui incombe le paiement des taxes et des impôts. Habituellement, sauf décision contraire des parties:
- Le vendeur paie la taxe de plus-value (le cas échéant) ainsi que la taxe d’embellissement relative à l’adjonction de droits à construire selon le plan d’occupation des sols en vigueur à la date de signature de l’accord.
- Le vendeur paie tous les paiements en cours qui s’appliquent à la propriété jusqu’à la date de livraison du bien.
- L’acheteur paie la taxe d’acquisition ainsi que la taxe d’embellissement relative à l’adjonction de droits à construire selon le plan d’occupation des sols entré en vigueur après la signature de l’accord.
- L’acheteur paie tous les paiements courants applicables à la propriété après la date de livraison du bien.
- L’acheteur supporte les frais d’enregistrement des droits en son nom y compris d’une hypothèque.
Signature des documents pour garantir les droits de l’acheteur:
Le contrat de vente stipule qu’au moment de la signature du contrat de vente, les parties signent tous les documents nécessaires au transfert des droits au nom de l’acheteur.
Le contrat de vente stipule que lesdits documents seront conservés par les fiduciaires du mandataire du vendeur et seront transférés au représentant de l’acheteur moyennant le paiement du solde de la contrepartie.
En outre, les parties signent une demande d’enregistrement d’une note d’avertissement afin d’inscrire un avertissement sur les droits des vendeurs en faveur des acheteurs.
Signature des documents pour garantir les droits du vendeur:
Afin de garantir les droits du vendeur, le contrat de vente stipule que l’acheteur doit signer au moment de la signature du contrat une demande d’annulation de la notification et une procuration pour annuler la notification, dans le cas où l’acheteur violerait le contrat de vente et que le contrat serait légalement annulé.
La demande et le pouvoir d’annuler la notification permettent à l’avocat du vendeur d’annuler la notification en faveur de l’acheteur en cas de violation du contrat et conformément à l’article prévu dans le contrat.
L’objectif est d’empêcher une situation où l’acheteur enfreindrait le contrat et ne paierait pas le produit et le vendeur ne pourrait pas vendre le bien à un tiers en raison de l’existence de l’avertissement en faveur de l’acheteur. En pratique, il n’est pas habituel de procéder à l’annulation d’un avis d’avertissement, et l’affaire en vient généralement à être traitée au tribunal.
Clauses en cas de violation du contrat:
Le contrat de vente contient une clause en cas de violation qui détermine quels articles sont des clauses fondamentales du contrat. Lorsqu’une partie viole un article fondamental du contrat, l’autre partie a le droit de recevoir des allègements, sans prolonger son délai supplémentaire pour remédier à la violation. Allégement signifie le droit d’annuler le contrat, le droit de réclamer une indemnité, y compris l’indemnisation convenue.
Cet article ne doit pas être pris à la légère, car parfois une très petite violation peut être exploitée par l’autre partie pour tenter de réclamer des dommages-intérêts, y compris les dommages-intérêts convenus, et de manière à causer à la partie adverse un solde négatif important. Comme nous le verrons plus loin, il est important et même souhaitable d’établir des clauses d’extension («grâce») qui ne seront pas considérées comme une violation de l’accord.
Extension de la mise en œuvre des dispositions de l’accord:
Il est recommandé d’inclure dans le contrat de vente des dispositions accordant aux parties une prolongation dans l’exécution du contrat. Cela est particulièrement important pour l’acheteur, même si, dans la pratique, lorsqu’une demande d’extension est formulée, l’avocat de la partie adverse exige généralement la réciprocité et demande également une extension du côté du vendeur.
Toutefois, la possibilité de retard de paiement est l’un des risques les plus fréquents pour l’acheteur lorsque le financement d’une partie de la transaction se fait par le biais d’une hypothèque ou dans les cas où une partie des sources de financement provient de la vente d’un autre appartement ou de l’étranger.
Néanmoins, il est recommandé d’énoncer dans l’accord des dispositions selon lesquelles un retard dans le paiement de la contrepartie pendant une période déterminée dans le contrat ne constitue pas une violation fondamentale du contrat. La durée dépend des circonstances. En l’absence de circonstances spéciales, un délai de grâce de 14 à 21 jours est raisonnable.
Il existe des cas où il est possible de rencontrer certaines difficultés pour recevoir l’hypothèque et/ou pour d’autres raisons et qu’il est parfois souhaitable d’insister sur une période plus longue. Le vendeur ne sera pas toujours d’accord et parfois dans des circonstances justifiées (comme il a lui-même besoin d’argent), mais il est important d’être au courant de ce fait.
Attention contrairement à la France il n’existe pas de clause suspensive en cas de non acceptation de votre dossier de crédit.
Afin de minimiser les risques, il est recommandé d’agir comme suit:
- Commencer à traiter l’hypothèque avant même de signer le contrat et s’assurer d’obtenir l’accord de principe avant la signature du contrat.
- Agir continuellement pour obtenir une hypothèque peu après la signature de l’accord. Ne pas perdre de temps.
- Dans la mesure du possible, préparer un plan de secours pour recevoir des fonds d’une autre source, telle qu’une famille, hypothèque d’un autre bien, prêt commercial, etc.
- Si vous comptez sur de l’argent provenant de la vente d’un appartement, synchronisez les dates de sorte que le paiement que vous devrez payer au vendeur sera de plusieurs jours à une semaine après avoir reçu le paiement de l’acheteur de votre appartement.
Indemnité convenue:
L’indemnité convenue est un recours qui permet de réclamer à la partie qui a violé le contrat une indemnisation fixe et sans preuve des dommages. Habituellement, le montant de la compensation convenue est fixé à dix pour cent de la contrepartie.
Nombreux sont ceux qui ne sont pas conscients des risques énormes inhérents à l’indemnisation convenue dans le contrat de vente, la capacité du tribunal à intervenir et à réduire l’indemnité convenue étant limitée, il est donc souhaitable d’essayer de réduire l’incidence de la clause d’une manière qui ne s’applique qu’aux violations très conséquentes.
Engagement du vendeur à signer les documents hypothécaires:
Dans les cas où l’acheteur envisage de financer une partie de l’achat par le biais d’une hypothèque, le contrat de vente doit comporter une clause selon laquelle le vendeur s’engage à signer les documents requis par la banque hypothécaire de l’acheteur, dans les termes acceptés, dans les jours qui suivent la date à laquelle l’acheteur a transféré les documents à la signature du vendeur.
Il est important de savoir que l’avocat du vendeur souhaite parfois modifier certaines clauses de la lettre d’engagement de la banque hypothécaire, ce qui peut parfois retarder l’achèvement du processus de réception de l’hypothèque et du paiement aux vendeurs et doit être pris en compte.
Si le retard est dû aux exigences des vendeurs et que cela entraîne un retard de paiement, cela peut être considéré comme un retard dû à la faute du vendeur et ne sera pas considéré comme une violation de l’accord. Il est recommandé de noter la date de livraison des documents au vendeur et toute correspondance entre les parties.
